Nội dung

Thủ tục làm sổ nhà đất hay còn gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Thủ tục làm sổ nhà đất theo quy định mới là một trong những quy trình pháp lý quan trọng nhất đối với người dân và doanh nghiệp tại Việt Nam. Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực đã mang đến nhiều thay đổi đáng kể trong các quy định về đất đai, và từ 01/7/2025, việc vận hành chính quyền địa phương hai cấp đã làm thay đổi các thủ tục liên quan đến việc cấp Sổ đỏ. Bài viết này sẽ cung cấp hướng dẫn chi tiết về các quy định mới nhất, giúp bạn nắm rõ quy trình, hồ sơ, thời gian và các chi phí liên quan khi làm Sổ đỏ từ thời điểm này.

Thủ tục làm sổ nhà đất theo quy định mới

Giấy tờ về quyền sở hữu nhà đất theo quy định mới

Theo Điều 148 Luật Đất đai 2024, để được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và ghi tại trang 2 của Giấy chứng nhận thì hộ gia đình, cá nhân trong nước phải có một trong những loại giấy tờ sau để chứng minh:

Giấy phép xây dựng nhà ở hoặc giấy phép xây dựng nhà ở có thời hạn đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định tại Nghị định số 61-CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở hoặc giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước từ trước ngày 05 tháng 7 năm 1994;
Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;
Giấy tờ về sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ mà nhà đất đó không thuộc diện Nhà nước xác lập sở hữu toàn dân theo quy định tại Nghị quyết số 23/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 của Quốc hội về nhà đất do Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991, Nghị quyết số 755/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02 tháng 4 năm 2005 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định việc giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991;
Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc đổi hoặc nhận thừa kế nhà ở đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đối với trường hợp giao dịch trước ngày 01 tháng 7 năm 2006.
Trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 trở về sau thì phải có văn bản về giao dịch đó theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Trường hợp nhà ở do mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư xây dựng để bán thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở do hai bên ký kết;
Bản án hoặc quyết định của Tòa án hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật mà có xác định quyền sở hữu nhà ở;
Một trong những giấy tờ quy định tại các điểm a, b, c, d, đ và e khoản này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác và đang không có tranh chấp.

Hướng dẫn thủ tục làm Sổ đỏ từ 01/7/2025

Thủ tục làm Sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân từ 01/7/2025 được quy định tại Phụ lục V Nghị định 151/2025/NĐ-CP như sau:

Thành phần hồ sơ

Người đang sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư cần chuẩn bị hồ sơ gồm:

Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 15 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP.

Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137, khoản 1, khoản 5 Điều 148, khoản 1, khoản 5 Điều 149 Luật Đất đai, sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (nếu có).

Trường hợp thửa đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai mà có phần diện tích đất tăng thêm đã được cấp Giấy chứng nhận thì nộp giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận đã cấp cho phần diện tích tăng thêm;
Giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật về đất đai;
Giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về dân sự và giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất đối với trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai;
Giấy tờ về giao đất không đúng thẩm quyền hoặc giấy tờ về việc mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định tại Điều 140 Luật Đất đai (nếu có);
Giấy tờ liên quan đến xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai đối với trường hợp có vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
Hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền đối với thửa đất liền kề kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế đối với trường hợp có đăng ký quyền đối với thửa đất liền kề;
Văn bản xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình đang sử dụng đất đối với trường hợp hộ gia đình đang sử dụng đất;
Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất (nếu có);
Hồ sơ thiết kế xây dựng công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định hoặc đã có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng;
Trường hợp quy định tại điểm a khoản 6 Điều 25 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP thì nộp Quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; chứng từ nộp phạt của người sử dụng đất;
Chứng từ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính, giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng mà chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định của pháp luật thì nộp giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền;
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với nhà ở, công trình xây dựng thuộc trường hợp phải xin phép xây dựng quy định tại khoản 3 Điều 148, khoản 3 Điều 149 Luật Đất đai:
Nộp giấy xác nhận của cơ quan có chức năng quản lý về xây dựng cấp huyện trước ngày 01/7/2025 về đủ điều kiện tồn tại nhà ở, công trình xây dựng đó theo quy định của pháp luật về xây dựng (nếu có).

>> Bài viết liên quan: Quyền sử dụng đất của hộ gia đình theo Luật Đất đai 2024

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả

Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp xã (sau đây gọi là Bộ phận Một cửa);
Văn phòng đăng ký đất đai;
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Theo Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP, Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và cộng đồng dân cư.

Hình thức nộp hồ sơ

Người yêu cầu cấp sổ đỏ được lựa chọn nộp hồ sơ theo các hình thức sau đây:

Nộp trực tiếp tại các cơ quan có thẩm quyền
Nộp thông qua dịch vụ bưu chính;
Nộp tại địa điểm theo thỏa thuận giữa người yêu cầu đăng ký và Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai;
Nộp trên Cổng dịch vụ công Quốc gia hoặc Cổng dịch vụ công cấp tỉnh.

Thời gian làm thủ tục

Thời gian đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 17 ngày làm việc;
Thời gian cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 03 ngày làm việc.
Lưu ý: Thời gian trên là thời gian làm việc hành chính, không bao gồm ngày nghỉ, ngày lễ. Thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có) như nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ không tính vào thời gian giải quyết thủ tục hành chính.

Chi phí làm Sổ đỏ mới nhất

Người có yêu cầu phải nộp một số khoản tiền gồm: Lệ phí trước bạ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận, tiền sử dụng đất (nếu có), phí thẩm định hồ sơ.

Tiền sử dụng đất (nếu có): Là khoản tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất. Mức thu tiền sử dụng đất được xác định theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận.
Lệ phí trước bạ: Là khoản phí phải nộp khi đăng ký quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất. Căn cứ Nghị định 10/2022/NĐ-CP và Thông tư 13/2022/TT-BTC, mức thu lệ phí trước bạ thường là 0.5% giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật.
Lệ phí cấp Giấy chứng nhận: Theo khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC, lệ phí cấp Giấy chứng nhận do HĐND cấp tỉnh quyết định nên mức thu từng tỉnh, thành có thể khác nhau. Mức thu do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định, thường không quá cao.
Phí thẩm định hồ sơ: Mức thu do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định, nhằm bù đắp chi phí cho việc thẩm định hồ sơ, đo đạc, xác minh thực địa (nếu có).
Chi phí đo đạc địa chính (nếu có): Áp dụng khi thửa đất chưa có bản đồ địa chính hoặc cần đo đạc lại để phục vụ việc cấp Giấy chứng nhận. Mức phí này do đơn vị đo đạc và người sử dụng đất tự thỏa thuận hoặc theo quy định của địa phương.
Các khoản phí, lệ phí khác (nếu có): Tùy thuộc vào từng trường hợp và quy định cụ thể của địa phương.

Để biết chính xác các khoản chi phí cần nộp, người dân nên liên hệ trực tiếp với cơ quan thuế hoặc Văn phòng Đăng ký đất đai tại địa phương mình.

Cách xử lý khi bị chậm cấp Giấy chứng nhận

Việc chậm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một vấn đề thường gặp, gây ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân. Khi gặp phải tình huống này, người dân có quyền thực hiện các biện pháp sau:

Khiếu nại

Khiếu nại bằng 01 trong 02 hình thức:

Hình thức 1: Khiếu nại bằng đơn

Bước 1. Chuẩn bị đơn khiếu nại

Theo Điều 8 Luật Khiếu nại 2011, người khiếu nại phải chuẩn bị đơn khiếu nại gồm các nội dung sau:

Phải ghi rõ ngày, tháng, năm khiếu nại;
Tên, địa chỉ của người khiếu nại;
Tên, địa chỉ của cơ quan, tổ chức, cá nhân bị khiếu nại;
Nội dung, lý do khiếu nại, tài liệu liên quan đến nội dung khiếu nại và yêu cầu giải quyết của người khiếu nại.
Đơn khiếu nại phải do người khiếu nại ký tên hoặc điểm chỉ.

Bước 2. Gửi đến Trưởng phòng Nông nghiệp và Môi trường.

Hình thức 2: Khiếu nại trực tiếp

Người khiếu nại đến khiếu nại trực tiếp thì người tiếp nhận khiếu nại
Người trực tiếp nhận khiếu nại hướng dẫn người khiếu nại viết đơn khiếu nại hoặc người tiếp nhận ghi lại việc khiếu nại bằng văn bản và yêu cầu người khiếu nại ký hoặc điểm chỉ xác nhận vào văn bản, trong đó ghi rõ nội dung như khiếu nại bằng đơn.

Khởi kiện hành chính

Đối tượng khởi kiện là quyết định hành chính, hành vi hành chính về chậm cấp, từ chối cấp Giấy chứng nhận dù có đủ điều kiện.
Người khởi kiện nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân khu vực nơi có Văn phòng/Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Tư vấn thủ tục làm sổ nhà đất theo quy định mới

Tư vấn thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Dịch vụ chúng tôi cung cấp bao gồm:

Tư vấn các điều kiện, thủ tục, hồ sơ cấp Sổ đỏ lần đầu cho đất có giấy tờ và đất không có giấy tờ theo Luật Đất đai 2024.
Hướng dẫn cụ thể về việc hợp thức hóa nhà ở, công trình xây dựng trên đất.
Hỗ trợ chuẩn bị và hoàn thiện hồ sơ xin cấp Sổ đỏ theo đúng quy định.
Đại diện khách hàng nộp hồ sơ và làm việc với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Tư vấn và xử lý các vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện thủ tục (ví dụ: thiếu giấy tờ, tranh chấp, vướng mắc về quy hoạch).
Tư vấn về các nghĩa vụ tài chính liên quan (tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, phí, lệ phí khác).
Tư vấn thủ tục cấp đổi, cấp lại, đính chính, tách thửa, hợp thửa Sổ đỏ.

Trên đây là một số thông tin liên quan đến Thủ tục làm sổ nhà đất từ 01/7/2025, Luật Kiến Việt tự hào mang đến dịch vụ tư vấn chuyên sâu về thủ tục làm Sổ đỏ theo quy định mới. Với đội ngũ luật sư và chuyên gia pháp lý giàu kinh nghiệm, chúng tôi cam kết đồng hành cùng bạn, đảm bảo mọi thủ tục được thực hiện nhanh chóng, chính xác và hiệu quả. Nếu bạn còn thắc mắc cần tư vấn, vui lòng liên hệ Hotline 0386579303 để được hỗ trợ tư vấn nhanh chóng và chính xác nhất.