Nội dung

Trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, việc tuân thủ đúng các quy định pháp luật là yêu cầu bắt buộc nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước, tổ chức, cá nhân. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy vẫn còn nhiều trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai, khi có hành vi vi phạm, Nhà nước sẽ áp dụng biện pháp thu hồi đất. Bài viết này sẽ phân tích các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai theo quy định hiện hành.

Thủ tục thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai

Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm luật đất đai

Điều 81 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp bị thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai. Cụ thể như sau:

Sử dụng đất không đúng mục đích được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm.
Người sử dụng đất hủy hoại đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi hủy hoại đất mà vẫn tiếp tục tái phạm.
Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền.
Đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà người giao đất, cho thuê đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định.
Đất được Nhà nước giao quản lý mà để bị lấn đất, chiếm đất.
Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản không được sử dụng trong thời gian 12 tháng liên tục, đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời gian 18 tháng liên tục, đất đồng rừng không đưa vào sử dụng theo thời hạn ghi trong quyết định xử lý vi phạm hành chính.
Đất được Nhà nước giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng đất trong thời hạn 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án.
Trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử đất so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng không quá 24 tháng và phải nộp bổ sung cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian được gia hạn. Thì hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất và không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại.

Thủ tục thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai

Điều kiện thu hồi

Điều kiện để thực hiện thủ tục thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai được quy định tại khoản 1 Điều 32 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, cụ thể:

Trường hợp vi phạm phải xử phạt hành chính: Nếu người sử dụng đất đã bị xử phạt nhưng vẫn tiếp tục vi phạm, thì trong vòng 30 ngày kể từ khi nhận được văn bản kiến nghị thu hồi đất của cơ quan hoặc người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính, cơ quan quản lý đất đai sẽ lập hồ sơ, trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất theo quy định.
Trường hợp vi phạm không thuộc diện xử phạt hành chính: Việc thu hồi đất chỉ được thực hiện sau khi cơ quan thanh tra, kiểm tra có thẩm quyền ban hành kết luận xác định rõ hành vi vi phạm và yêu cầu thu hồi đất.

Như vậy, tùy tính chất và mức độ vi phạm, thủ tục thu hồi đất có thể dựa trên quyết định xử phạt hành chính kèm theo kiến nghị hoặc dựa trên kết luận thanh tra, kiểm tra của cơ quan có thẩm quyền.

Trình tự thu hồi

Trình tự lập và ban hành quyết định thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai được quy định tại Nghị định 102/2024/NĐ-CP và được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 226/2025/NĐ-CP như sau:

Bước 1: Lập hồ sơ thu hồi đất

Trong thời hạn 30 ngày, cơ quan quản lý đất đai có trách nhiệm lập hồ sơ trình UBND cấp có thẩm quyền để xem xét thu hồi đất. Hồ sơ bao gồm:

Tờ trình về việc thu hồi đất;
Dự thảo Quyết định thu hồi đất (theo Mẫu số 01d tại Phụ lục kèm theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP);
Các tài liệu liên quan do cơ quan nhà nước có thẩm quyền chuyển đến.

Bước 2: Thông báo thu hồi đất

Trong vòng 10 ngày kể từ khi nhận được hồ sơ, Chủ tịch UBND cấp có thẩm quyền phải ban hành thông báo thu hồi đất gửi đến người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và các bên có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nghĩa vụ xử lý, di dời tài sản trong thời hạn ghi trong thông báo, nhưng tối đa không quá 45 ngày.

Đối với một số trường hợp đất bỏ hoang, thời hạn xử lý tài sản trên đất được rút ngắn, cụ thể:

Đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản: bỏ hoang 12 tháng liên tục.
Đất trồng cây lâu năm: bỏ hoang 18 tháng liên tục.
Đất trồng rừng: bỏ hoang 24 tháng liên tục.

Bước 3: Ban hành quyết định thu hồi đất

Trong thời hạn 15 ngày kể từ khi kết thúc thời hạn thông báo thu hồi đất, UBND cấp có thẩm quyền phải ban hành Quyết định thu hồi đất và chỉ đạo tổ chức thực hiện. Nếu người sử dụng đất không chấp hành, cơ quan chức năng sẽ tiến hành cưỡng chế thi hành theo quy định.

Bài viết liên quan: Hướng dẫn Thủ tục khởi kiện quyết định thu hồi đất không đúng

Bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất

Theo Điều 101 Luật Đất đai 2024, Nhà nước sẽ không bồi thường về đất trong các trường hợp sau đây:

Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được bồi thường khi thu hồi;
Đất được Nhà nước giao cho tổ chức có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn nộp;
Đất Nhà nước cho thuê theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm; đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, được Nhà nước cho thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê và được miễn tiền thì vẫn được bồi thường nếu đáp ứng đủ điều kiện;
Đất thuộc quỹ đất nông nghiệp công ích do UBND cấp xã cho thuê;
Đất được giao khoán để sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản hoặc làm muối;
Phần diện tích đất nông nghiệp được giao vượt hạn mức;
Đất do cơ quan, tổ chức nhà nước đang quản lý;
Đất bị thu hồi do vi phạm pháp luật đất đai, do chấm dứt việc sử dụng đất theo quy định, hoặc do người sử dụng đất giảm/không còn nhu cầu và có đơn tự nguyện trả lại;
Trường hợp đất không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo Luật Đất đai 2024, trừ trường hợp đặc biệt là đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất đã sử dụng trước ngày 01/7/2004 nhưng không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận, thì việc bồi thường sẽ thực hiện theo hướng dẫn của Chính phủ.

Tóm lại, nếu đất bị Nhà nước thu hồi vì vi phạm pháp luật đất đai thì người sử dụng đất sẽ không được bồi thường về đất.

Thẩm quyền thu hồi đất

Căn cứ khoản 1 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 6 Nghị định 226/2025/NĐ-CP, quy định về việc chuyển giao thẩm quyền của Ủy ban nhân dân (UBND) cấp huyện cho Chủ tịch UBND cấp xã. Trong đó, một trong những nội dung quan trọng được chuyển giao là thẩm quyền ban hành Thông báo thu hồi đất theo điểm a khoản 2 Điều 87 Luật Đất đai 2024.

Điểm a khoản 2 Điều 87 Luật Đất đai 2024 xác định rõ: UBND cấp có thẩm quyền thu hồi đất là cơ quan ban hành Thông báo thu hồi đất trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Như vậy, kể từ ngày 01/7/2025, khi quy định trên chính thức có hiệu lực, thẩm quyền vốn thuộc UBND cấp huyện sẽ được chuyển giao cho Chủ tịch UBND cấp xã. Theo đó, Chủ tịch UBND cấp xã là người trực tiếp ban hành Thông báo thu hồi đất trong các trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Luật sư tư vấn thủ tục thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai

Tư vấn thủ tục thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai

Với kinh nghiệm thực tiễn và đội ngũ luật sư chuyên môn cao, Luật Kiến Việt cung cấp dịch vụ tư vấn toàn diện liên quan đến thủ tục thu hồi đất trong trường hợp vi phạm pháp luật đất đai, bao gồm:

Phân tích quy định pháp luật về các trường hợp Nhà nước thu hồi đất do vi phạm.
Đánh giá tình trạng pháp lý của thửa đất và hành vi vi phạm (nếu có).
Giải đáp thắc mắc, định hướng phương án xử lý phù hợp cho khách hàng.
Hướng dẫn chuẩn bị hồ sơ liên quan đến quá trình thu hồi đất.
Đại diện khách hàng làm việc với cơ quan quản lý đất đai và UBND các cấp.
Soạn thảo, rà soát các văn bản như: tờ trình, quyết định thu hồi đất, thông báo thu hồi đất, khiếu nại/khởi kiện (nếu cần).
Đại diện, tham gia trong quá trình thanh tra, kiểm tra, làm việc với cơ quan nhà nước.
Hỗ trợ khiếu nại, khởi kiện hành chính khi có căn cứ cho rằng quyết định thu hồi đất chưa đúng quy định.
Đưa ra các giải pháp tối ưu nhằm giảm thiểu thiệt hại về tài sản, quyền lợi của người sử dụng đất.

Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai là một trong những chế tài nghiêm khắc, tác động trực tiếp đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất. Thủ tục này đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc về Luật Đất đai 2024, các nghị định hướng dẫn thi hành và kỹ năng pháp lý vững vàng để đảm bảo quá trình được thực hiện đúng quy định, hạn chế tối đa rủi ro. Trên đây là một số thông tin liên quan đến thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai, nếu bạn còn thắc mắc cần tư vấn, vui lòng liên hệ Luật Kiến Việt qua Hotline 0386579303 để được hỗ trợ tư vấn nhanh chóng và chính xác nhất.