Nội dung

Thủ tục cấp sổ cho nhà ở chung cư là thủ tục pháp lý bắt buộc để khẳng định quyền sở hữu tài sản của người mua nhưng cũng là quy trình phức tạp và tiềm ẩn nhiều rủi ro. Do đó, việc nắm rõ các vấn đề liên quan đến thủ tục cấp sổ như các điều kiện pháp lý, hồ sơ cần chuẩn bị sẽ giúp khách hàng chủ động trong việc thực hiện cấp sổ. Bài viết này sẽ làm rõ các vướng mắc pháp lý thường gặp và cung cấp một số thông tin pháp lý cần thiết nhằm bảo vệ quyền lợi và tài sản của khách hàng.

Thủ tục cấp sổ cho nhà ở chung cư

Khi nào được cấp sổ cho nhà ở chung cư

Căn cứ quy định tại khoản 8 Điều 39 Luật Nhà ở 2023 quy định về nghĩa vụ của chủ đầu tư trong việc cấp sổ cho nhà chung cư như sau:

Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ ngày bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở,
Trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

Quy định tại khoản 3 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản như sau:

Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở cho bên mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua nhà ở đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua
Trừ trường hợp bên mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

Như vậy, theo quy định của pháp luật, chủ đầu tư phải làm thủ tục đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua chung cư trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao căn hộ chung cư cho người mua, trừ trường hợp bên mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản

Theo quy định tại Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản như sau:

Thực hiện việc đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản lý, khai thác dự án bất động sản theo quy định của pháp luật. Thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án, thực hiện lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.
Bảo đảm nguồn tài chính để thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được chấp thuận, phê duyệt.
Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở cho bên mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua nhà ở đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua, trừ trường hợp bên mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.
Không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.
Thực hiện quy định của pháp luật trong hoạt động đầu tư, xây dựng, sử dụng đất và giao dịch bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng bảo đảm người mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã mua, thuê mua của chủ đầu tư.
Xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong dự án theo đúng quy hoạch chi tiết, thiết kế được phê duyệt, giấy phép xây dựng, nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; tuân thủ các quy chuẩn về xây dựng.
Việc bàn giao nhà ở thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Trường hợp bàn giao nhà ở xây dựng thô không phải là nhà chung cư cho bên mua, thuê mua thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà ở đó.
Trách nhiệm khác của chủ đầu tư dự án theo quy định của pháp luật.

Trình tự cấp sổ cho nhà ở chung cư

Hồ sơ cần chuẩn bị

Khoản 1 Mục X Phần C. TRÌNH TỰ, THỦ TỤC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định về hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản. Hồ sơ gồm có:

Văn bản về việc nhà ở, công trình xây dựng đã được nghiệm thu đưa vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng đối với trường hợp có nhận chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng;
Văn bản về việc đủ điều kiện được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;
Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 18 ban hành kèm theo Nghị định này do người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, hạng mục công trình xây dựng kê khai;
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, hạng mục công trình xây dựng theo quy định của pháp luật;
Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng, hạng mục công trình xây dựng;
Giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư dự án;
Chứng từ chứng minh việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp Văn phòng đăng ký đất đai nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền về việc dự án được điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết mà làm phát sinh nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Thủ tục thực hiện

Theo quy định tại Phần X Phần C Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định trình tự thực hiện như sau:

Bước 1: chủ đầu tư dự án có trách nhiệm nộp 01 bộ hồ sơ đến Bộ phận Một cửa hoặc Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 2: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ thực hiện:

Kiểm tra tính đầy đủ của thành phần hồ sơ và cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả.
Trường hợp chưa đầy đủ thành phần hồ sơ thì trả hồ sơ kèm Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ để người yêu cầu đăng ký hoàn thiện, bổ sung theo quy định.
Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả và Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ thực hiện theo mẫu quy định tại Nghị định của Chính phủ quy định về thực hiện cơ chế một cửa, một cửa liên thông trong giải quyết thủ tục hành chính.
Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ là Bộ phận Một cửa thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 3: Trường hợp người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, hạng mục công trình xây dựng trực tiếp thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Nộp hồ sơ đến Bộ phận Một cửa hoặc Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ thực hiện công việc quy định tại Mục 1 Phần X Phần C Nghị định 151/2025/NĐ-CP.
Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ là Bộ phận Một cửa thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai. Hồ sơ gồm các giấy tờ theo quy định tại Mục 1 Phần X này hoặc các giấy tờ quy định tại các điểm c, d và đ Mục 1 Phần X Nghị định 151/2025/NĐ-CP.

Bước 4: Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm:

Kiểm tra tính đầy đủ của thành phần hồ sơ theo quy định tại Mục 1 và Mục 2 Phần X Nghị định 151/2025/NĐ-CP
Trường hợp người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, hạng mục công trình xây dựng trực tiếp thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà chủ đầu tư chưa nộp các giấy tờ quy định tại Mục 1 Phần X này và hồ sơ do người nhận chuyển nhượng nộp chỉ gồm các giấy tờ quy định tại các điểm c, d và đ Mục 1 Phần X này thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, Văn phòng đăng ký đất đai thông báo cho chủ đầu tư cung cấp các giấy tờ quy định tại các điểm a, b, e và g Mục 1 Phần X Nghị định 151/2025/NĐ-CP;
Gửi Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai theo Mẫu số 19 ban hành kèm theo Nghị định này đến cơ quan thuế để xác định và thông báo nghĩa vụ tài chính cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, hạng mục công trình xây dựng;
Cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;
Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, hạng mục công trình xây dựng; xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư, trong đó phần diện tích thuộc quyền sử dụng chung với người khác thì được chỉnh lý biến động để chuyển sang hình thức sử dụng chung;
Trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc chuyển Giấy chứng nhận cho chủ đầu tư dự án để trao cho người được cấp đối với trường hợp chủ đầu tư dự án nộp hồ sơ thực hiện thủ tục.

Chi phí cấp sổ cho nhà ở chung cư

Theo quy định tại khoản Điểm đ Khoản 2 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định về lệ phí đăng ký biến động đất đai:

Căn cứ điều kiện kinh tế – xã hội tại địa phương nơi phát sinh hoạt động cung cấp dịch vụ, thu phí, lệ phí, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định mức thu phí, lệ phí phù hợp.
Theo đó, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh sẽ quy định cụ thể về lệ phí đăng ký biến động đất đai.

Luật sư tư vấn thủ tục cấp sổ cho nhà ở chung cư

Luật sư hỗ trợ tư vấn thủ tục cấp sổ cho nhà ở chung cư

Với kinh nghiệm thực tiễn xử lý nhiều trường hợp có liên quan, đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm của chúng tôi sẽ giúp quý khách hàng thực hiện các công việc sau:

Tư vấn, đánh giá các giấy tờ pháp lý liên quan của dự án
Hỗ trợ soạn thảo và chuẩn bị các văn bản, hồ sơ liên quan trong quá trình thực hiện thủ tục
Theo dõi tình trạng hồ sơ, chủ động xử lý mọi vướng mắc liên quan
Đại diện khách hàng thực hiện các thủ tục hành chính

Bài viết trên đã cung cấp số nội dung liên quan đến thời điểm, điều kiện pháp lý, hồ sơ, thủ tục và chi phí để được cấp sổ nhà chung cư. Tuy nhiên, trên thực tế, thủ tục cấp sổ cho nhà ở chung cư thường là một trong những vấn đề pháp lý phức tạp và dễ phát sinh tranh chấp. Nếu quý khách hàng đang gặp khó khăn trong quá trình làm sổ hồng chung cư, hoặc các vấn đề liên quan đến trường hợp chậm cấp sổ hồng, tranh chấp về diện tích, … liên hệ ngay với Luật Kiến Việt qua hotline 0386579303 để được hỗ trợ pháp lý kịp thời, an toàn và hiệu quả nhất.