Thế nào là chung cư mini?

Tối ngày 12 tháng 9 năm 2023 đã xảy ra một vụ cháy gây hậu quả nghiêm trọng tại chung cư mini ở phường Khương Hạ, quận Thanh Xuân, TP. Hà Nội khiến 56 người chết và 37 người bị thương. Thông tin về vụ cháy đã được các cơ quan báo đài và mạng xã hội đưa tin nhiều, chúng tôi không có ý định đề cập về vụ cháy. Tuy nhiên từ vụ cháy, nhiều người dân lo ngại về việc sống trong các chung cư. Điều này xuất phát từ thông tin cháy “chung cư mini”. Như vậy “chung cư mini” là gì và tòa nhà bị cháy ở Hà Nội làm chết 56 người vừa qua có phải “chung cư” hay không? Luật sư Đỗ Thanh Lâm từ công ty Luật Kiến Việt sẽ giải đáp nhanh vấn đề này.

Nhận diện chung cư

Hiện nay nhà ở, chung cư được điều chỉnh trực tiếp của Luật Nhà ở năm 2014. Luật Nhà ở có định nghĩa và phân loại nhà ở, gồm: Nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội.

Trong đó, Nhà chung cư được định nghĩa “là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.”.

Đặc điểm xây dựng chung cư

Chung cư có những đặc điểm: có từ 2 tầng trở lên, trong chung cứ có nhiều căn hộ khép kín, có phần sở hữu riêng, sở hữu chung và hệ thống hạ tầng kỹ thuật phục vụ chung cho các chủ sở hữu. Các căn hộ trong chung cư là khép kín, thường có ban công hoặc lô gia. Ngoài phần xây dựng các căn hộ, chung cư thường có hầm để xe hoặc diện tích để xe, có thang máy, thang bộ, lối thoát hiểm, phần sinh hoạt cộng cộng, công viên, tiện ích…

Về mặt giao thông, chung cư phải có đường kết nối với đường công cộng nhà nước, có đường nội bộ, đủ để xe PCCC vào để chữa cháy.

Chung cư trong quy định trong Thông tư 31/2016/TT-BXD được phân thành chung cư hạng A và B dựa vào các tiêu chí để phân loại: Quy hoạch kiến trúc; hệ thống, thiết bị kỹ thuật; dịch vụ, hạ tầng xã hội; chất lượng, quản lý, vận hành.

Hình ảnh một chung cư tại TP. HCM

Chung cư nếu xét theo giấy phép

Các chung cư thông thường được phê duyệt dưới dạng dự án và do một công ty/tổ chức làm chủ đầu tư. Sau khi được phê duyệt chủ trương đầu tư dự án, một chung cư hiện nay phải trải qua nhiều thủ tục, giấy phép để được đưa vào hoạt động như phê duyệt quy hoạch 1/500, thẩm định thiết kế công trình, thiết kế thi công, thẩm định thiết kế PCCC, giấy phép xây dựng hạ tầng và công trình, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép bán nhà ở, nghiệm thu đưa vào sử dụng…. Mật độ xây dựng các chung cư thường từ 40-60%, còn lại các công trình hạ tầng và tiện ích. Một trong các điều kiện bắt buộc khi phê duyệt chung cư là thẩm định về hệ thống PCCC.

Khi được phê duyệt là chung cư và đủ điều kiện, các căn hộ trong chung cư sẽ được công nhận sở hữu riêng và cấp giấy chứng nhận (sổ), do đó chủ căn hộ được phép mua bán, giao dịch hợp pháp.

Giấy phép xây dựng của một chung cư do công ty bất động sản làm chủ đầu tư

Như vậy có thể kết luận, để được gọi là chung cư theo đúng thuật ngữ pháp lý thì phải đáp ứng các tiêu chí, quy chuẩn, phân hạng cho chung cư mà pháp luật quy định.

Nhà ở riêng lẻ có đặc điểm giống chung cư

Ngoài ra mặc dù không được định nghĩa là “chung cư” trong Luật Nhà ở, nhưng nhà ở riêng lẻ vẫn có thể có đặc điểm giống như chung cư và vẫn được cấp giấy chứng nhận (sổ) cho từng căn hộ. Cụ thể theo Khoản 2, Điều 6 NĐ Số: 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở quy định như sau: “Đối với nhà ở riêng lẻ được xây dựng có từ hai tầng trở lên và tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng có từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng), có diện tích sàn tối thiểu mỗi căn hộ từ 30 m² trở lên và nhà ở này đáp ứng các điều kiện về nhà chung cư quy định tại Khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở thì được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận đối với từng căn hộ trong nhà ở đó; trường hợp chủ sở hữu bán, cho thuê mua, tặng cho, để thừa kế căn hộ trong nhà ở này cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở này thuộc sử dụng chung của các đối tượng đã mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế căn hộ.”.

Ngoài ra trước đây tại Quyết định Số: 24/2014/QĐ-UBND ngày 20 tháng 06 năm 2014 của UBND TP. Hà Nội (đã hết hiệu lực), từng quy định và đề cập tới thuật ngữ “Chung cư mini” Tại điều 22: Cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà ở chung cư mini: “Nhà chung cư mini là nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên và mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng, diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu là 30 m2 và đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại Điều 70 của Luật Nhà ở).”.

Như vậy mặc dù không được định nghĩa và thừa nhận trong Luật Nhà ở, nhưng chung cư mini có thể được hiểu là chung cư bé, ở quy mô nhỏ, ít căn hộ hơn, phần hạ tầng kỹ thuật hơn hoặc nhà ở riêng lẻ có đặc điểm giống chung cư.

Theo tác giả, việc quy định định nhà ở riêng lẻ có đặc điểm giống chung cư và cấp giấy chứng nhận (sổ) cho từng căn hộ trong nhà ở riêng lẻ là bất cập, không phù hợp. Vì quy định như vậy vô hình chung tạo cho các hộ cá nhân, gia đình vận dụng để không phải lập dự án chung cư, xây nhà bán cho người mua. Điều này tạo nên một khu nhà ở nhiều người, nhiều hộ gia đình ở giống như chung cư. Trong khi các nhà ở riêng lẻ thường nằm trong dân cư, diện tích nhỏ không bảo đảm quy chuẩn về mặt thực tế, kết cấu, diện tích, giao thông… cũng như không phải trải qua các giấy phép, thẩm định của cơ quan nhà nước, sẽ tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn. Điều này không phù hợp với sự phát triển quy hoạch hướng tới sự an toàn, đúng tiêu chuẩn, văn minh.

 “Chung cư mini” ở phường Khương Hạ, quận Thanh Xuân bị cháy có phải là chung cư?

Theo Giấy phép xây dựng (GPXD) được mạng xã hội đăng tải của “Chung cư mini” ở phường Khương Hạ, quận Thanh Xuân bị cháy thì GPXD căn nhà này cấp cho cá nhân (ông Nghiêm Quang Minh), tên công trình là: Nhà ở riêng lẻ, tổng diện tích sàn xây dựng: 1165,9 m2, số tầng: 6 tầng, tầng lửng và tum thang có không gian kỹ thuật….

Giấy phép xây dựng được cấp cho “chung cư mini” bị cháy ở Hà Nội là cho cá nhân và mục đích là nhà ở riêng lẻ

Nếu đúng như hình ảnh GPXD được đăng tải, thì đây là nhà ở riêng lẻ, không phải chung cư theo Luật Nhà ở. Còn lại xem nhà ở riêng lẻ này trên thực tế có đặc điểm giống chung cư hay không. Qua quan sát hình ảnh căn nhà bị cháy thì căn nhà này đã xây tới 9 tầng, như vậy xây lố, không đúng GPXD được cấp. Căn nhà có 3 mặt căn nhà đều giáp nhà dân, 1 mặt tiền phía trước. Qua quan sát nhiều căn hộ trong căn nhà đều bị bịt kín, không có ban công hoặc lô gia. Ngõ dẫn vào căn nhà nhỏ, dài khoảng 400m, xe chữa cháy không thể vào khi cháy, cầu thang lên xuống cũng khá chật chội…

Như vậy căn nhà này theo phán đoán không có thẩm duyệt PCCC. Nhiều thông tin cho biết chủ căn nhà này đã bán các căn hộ cho người mua. Như đã nêu, căn nhà là nhà ở riêng lẻ, thực trạng cũng có những đặc điểm không đạt tiêu chí của chung cư, cùng với việc xây dựng sai giấy phép. Như vậy việc mua bán các căn hộ trong căn nhà khó có thể được công nhận hợp pháp. Việc mua bán chỉ có thể giấy tay với nhau. Do đó các “căn hộ” trong nhà không thể cấp giấy chứng nhận hoặc và sang nhượng, sang tên mua bán. Khi đó những người ở trong căn nhà này được coi là chủ sở hữu nếu họ đứng đồng sở hữu trong sổ, hoặc nếu sổ căn nhà vẫn là của ông Nghiêm Quang Minh thì những người trong căn nhà được coi là người thuê nhà, thuê trọ.

Hình ảnh “chung cư mini” bị cháy ở phường Khương Hạ, quận Thanh Xuân, TP. Hà Nội